Lorsque vous vendez votre bien immobilier, vous pouvez inclure certaines clauses dans le contrat de vente afin de sécuriser la transaction pour les deux parties, le vendeur comme l’acheteur. Certaines clauses sont obligatoires tandis que d’autres sont optionnelles mais peuvent être particulièrement utiles. Nous vous proposons un petit tour d’horizon des différentes clauses possibles lors de la vente d’un bien immobilier.
Clause suspensive d’obtention de prêt
La clause suspensive d’obtention de prêt est une clause incontournable dans de nombreuses transactions immobilières.
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Il s’agit d’une clause qui protège l’acheteur en conditionnant la vente à l’obtention d’un prêt immobilier. Si l’acheteur ne parvient pas à obtenir le prêt, cette clause lui permet de se désister sans pénalité. Cette clause est particulièrement importante car elle protège l’acheteur contre les conséquences financières d’un refus de prêt par la banque. La rédaction de cette clause doit être effectuée avec soin afin que les parties soient parfaitement au courant des modalités du prêt : montant du prêt, taux maximum, durée du prêt, etc.
Les délais fixés aux différentes étapes constituent également un élément important de cette clause. La plupart du temps, le contrat fixe un délai pour obtenir le prêt entre 30 et 60 jours à compter de la signature de l’avant-contrat. Passé ce délai, si l’acheteur n’est pas en mesure d’ obtenir son crédit immobilier, il doit prévenir le vendeur en lui apportant une preuve du refus (attestation fournie par la banque). Cette clause constitue donc une sécurité pour l’acheteur mais nécessite également une bonne communication entre les parties pour éviter tout malentendu.
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Clause garantie d’éviction
Une autre clause que vous pouvez inclure dans votre contrat concerne la protection de l’acquéreur contre toute action pouvant remettre en cause sa jouissance paisible du bien acquis : il s’agit de la clause garantie d’éviction.
Dans cette situation particulière, le vendeur est contraint de garantir à l’acquéreur qu’il ne court aucun risque concernant une éventuelle revendication par un tiers sur le bien vendu (hypothèque non déclarée sur le bien, servitude non mentionnée dans le compromis…).
Si l’acheteur est poursuivi en éviction après la vente, il pourra se retourner contre le vendeur pour obtenir réparation de son préjudice (remboursement du prix de vente, des frais de vente supportés, voire des dommages et intérêts). La clause de garantie d’éviction est donc un élément déterminant pour rassurer l’acheteur, qui acquiert ainsi un bien immobilier à l’abri de tout litige futur, et sécurise juridiquement la transaction.
Clause pénale
La clause pénale est une stipulation contractuelle qui prévoit une sanction pécuniaire en cas de manquement à l’une des obligations du contrat par l’autre partie.
Dans le cadre d’une vente immobilière, elle est particulièrement utilisée afin de sanctionner un acheteur qui se désiste sans motif légitime après la signature de l’avant-contrat. La sanction peut être calculée selon un pourcentage du prix de vente ou correspondre à un montant fixe déterminé à l’avance. Elle a pour but d’ indemniser le préjudice subi par le vendeur.
Pour être valable, la clause pénale doit être « raisonnable » par rapport au préjudice qu’elle vise et clairement mentionnée dans le contrat. Les juges peuvent réduire les effets d’une clause pénale jugée excessive. Cette clause a une portée dissuasive sur les parties quant au respect de leurs engagements contractuels. En effet, elle permet d’anticiper les conséquences financières d’une rupture du contrat. Elle incite ainsi à agir avec bonne foi et diligence dans la bonne exécution des obligations prévues au contrat.
Clause de condition suspensive
La clause de condition suspensive est un dispositif juridique qui suspend l’exécution du contrat jusqu’à ce qu’un événement futur et incertain se réalise.
Dans le cadre d’une vente immobilière, cette clause peut contenir différentes conditions : obtention d’un permis de construire, obligation pour l’acheteur de vendre un autre bien auparavant ou encore absence de préemption par la mairie… Ainsi, la clause suspensive protège l’acheteur en lui permettant de se désengager de son obligation d’achat si jamais la condition n’est pas réalisée. De ce fait, la clause suspensive joue un rôle majeur dans la sécurisation des transactions immobilières en évitant aux deux parties tout engagement trop hâtif.
Pour être valable et ne pas entraîner une nullité du contrat, la rédaction de la clause suspensive doit être précise quant à sa nature (nature des conditions suspensives), délai (délai accordé pour réaliser cette condition) et obligation (obligation faite aux parties pendant ce délai). En effet, il est important que les clauses soient réalisables et définies avec suffisamment de précisions afin d’éviter toute interprétation pouvant mener à des contentieux ou litiges entre les deux parties. Parmi les conditions que les propriétaires incluent fréquemment dans cette clause on retrouve notamment :
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Obtenir un accord de principe d’une banque pour financer l’achat du bien immobilier.
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Recevoir une autorisation de la copropriété pour réaliser les travaux prévus dans le bien.
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Vérifier l’absence de servitudes non déclarées sur le bien immobilier.
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Obtenir une étude technique concluante du bien immobilier (diagnostics, état des lieux, etc.).
À partir du moment où la condition suspensive est réalisée, son effet s’éteint et la vente devient ferme et définitive. En revanche, si à l’expiration du délai imparti la condition n’a pas été réalisée, le contrat est caduc et l’acheteur ne peut être sanctionné. Il appartient donc aux parties de mesurer précisément toutes les conséquences de ces conditions suspensives avant d’acter leur accord.
Clause de substitution
Aussi appelée « clause de cession à un tiers « , la clause de substitution permet à l’acquéreur d’être remplacé par une tierce personne ou entité dans le cadre de l’opération immobilière.
Cette souplesse est particulièrement appréciée des investisseurs qui souhaitent céder leurs droits et obligations d’achat à une société ou un associé après signature de l’avant-contrat. Ce mécanisme est également fréquent dans le cadre d’acquisitions réalisées par des sociétés lorsque l’acquéreur souhaite que l’achat soit réalisé par sa filiale par exemple.
Pour être recevable, la clause de substitution doit figurée expressément au contrat avec des modalités précises notamment en ce qui concerne l’identité du tiers souscripteur et les conditions selon lesquelles il interviendra.
Le vendeur doit être informé en amont de cette substitution et ne peut s’y opposer que si elle lui crée un risque ou un préjudice. En toute hypothèse, cette clause n’a aucune incidence sur les conditions financières de la vente mais constitue un outil très souple pour gérer certaines opérations immobilières complexes.
